Para quem deseja começar a investir com o pé direito ou busca as melhores possibilidades de rendimento, é essencial conhecer as diversas escolhas do mercado. Entre as alternativas que mais chamam a atenção, há a chance de investir em fundo imobiliário.
Essa é uma opção que une bom desempenho, segurança e bastante versatilidade. Antes de aplicar o seu dinheiro, entretanto, é preciso explorar bem essa oportunidade para que nenhum aspecto seja deixado de lado.
Na sequência, descubra tudo o que é necessário para investir em fundo imobiliário e saiba quais são os aspectos importantes.
O que é fundo imobiliário?
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) funcionam de maneira coletiva. Eles se baseiam na criação de um “condomínio fechado” de investidores.
Quem decide aproveitar essa possibilidade oferece uma quantidade determinada de recursos, chamada de cota. A soma de todos os valores é movimentada junta, por um gestor profissional.
Com os ganhos obtidos no mercado imobiliário, há a divisão do retorno entre os investidores, subtraídas as taxas e de forma proporcional ao investimento.
Os ganhos também acontecem por meio da valorização de cotas. O aquecimento do mercado e a procura por novas participações permite que o cotista venda a sua “vaga” por um preço maior que o investimento inicial. Assim, consolida-se o ganho.
Quais são os tipos de fundos imobiliários?
Antes de decidir que esse é o melhor investimento para a sua carteira, é muito importante considerar quais são as suas principais características. No mercado, há diferentes tipos de FII, então é preciso estar atento, pois cada um funciona de uma maneira.
A seguir, veja quais são as modalidades relevantes e entenda como elas funcionam!
Imóveis prontos ou em construção
Os fundos voltados para imóveis prontos são muito diversos e fazem com que os recursos sigam para vários tipos de construções. Nesse caso, é comum que o gestor faça a aquisição da construção ou de parte dela, o que permite a obtenção dos lucros em relação à atividade. Os imóveis mais comuns incluem:
- lajes corporativas;
- ambientes residenciais;
- shopping centers;
- hospitais;
- instituições de ensino;
- hotéis e resorts;
- galpões;
- imóveis de varejo;
- instalações hospitalares e assim por diante.
Os híbridos fazem a aplicação em mais de um tipo, o que melhora a diversificação e ajuda a diluir o risco. Quando os fundos são de desenvolvimento, o risco é maior, porque os imóveis ainda estão sendo construídos.
Isso significa que podem ocorrer atrasos ou até que o tempo de retorno não fique exatamente dentro do esperado. No entanto, a rentabilidade também promete ser maior, por causa da valorização que acontece com a entrega das chaves.
Aluguel
Considerada um fundo imobiliário de tijolo, a modalidade voltada para os aluguéis é muito segura. Em geral, o gestor movimenta os valores consolidados para fazer a compra de espaços corporativos, como lajes ou mesmo shoppings.
Então, são fechados contratos com empresas, que podem ser de médio e grande porte. Por causa do investimento realizado pelas corporações, é comum que os contratos sejam mais longos e, portanto, seguros.
O valor captado com os aluguéis, então, é distribuído entre os cotistas. Por causa do funcionamento, é uma opção bastante procurada por quem tem uma necessidade maior de segurança.
Títulos imobiliários
Já ao investir em fundo imobiliário de papel, é possível aplicar dinheiro em ativos de dívidas do setor. É o caso da Letra de Crédito Imobiliário (LCI). Trata-se de um título emitido por instituições financeiras e que permite a concessão de crédito para o mercado de imóveis, por exemplo. Como é uma alternativa segura, é muito melhor do que recorrer ao investimento em bancos comerciais.
Outra oportunidade é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Esses papéis correspondem à securitização de uma dívida do segmento, o que garante um retorno interessante.
Para entender como essa alternativa funciona, imagine uma construtora. Ao finalizar as obras, ela precisa ter o retorno completo para poder fazer outras aplicações. Os imóveis, entretanto, são majoritariamente financiados. Então, seria necessário esperar anos para receber todo o valor.
No lugar, as empresas buscam uma empresa securitizadora e antecipam os recebíveis, mediante pagamento de taxa. As securitizadoras, então, emitem os CRI, que são financiados pelos investidores. Em troca, há o recebimento de rentabilidade, o que garante um bom fluxo para todos.
Cotas de fundos
Embora sejam mais raros, há alguns fundos imobiliários que fazem aplicações em outros FII. Ou seja, um fundo inteiro atua como um cotista de fundos maiores e voltados para investidores qualificados.
Essa é uma forma de alavancar o patrimônio movimentado, além de oferecer boa rentabilidade. Para que seja viável, o gestor tem que encontrar boas possibilidades, de modo que os recursos sejam favorecidos.
Por que investir em fundo imobiliário?
Recorrer a essa escolha pode ser mais vantajoso que investir na Bolsa de Valores e até que na renda fixa. Por causa do equilíbrio entre riscos, rentabilidade e oportunidades, a alternativa é muito atraente. Quer entender o porquê? Então, veja a seguir quais são as maiores vantagens de recorrer a essa possibilidade.
Isenção de imposto de renda
A maioria dos investimentos, tanto da renda fixa quanto da variável, sofre com a incidência de impostos. O Imposto de Renda é o mais comum e pode comprometer até 22,5% da rentabilidade, no caso de opções do Tesouro Direto e do CDB.
Por outro lado, os FIIs saem à frente quando o assunto é a tributação. Assim como acontece com as LCI e LCA, os rendimentos distribuídos pelos fundos não sofrem a incidência de IR. Em geral, a única cobrança é a taxa de administração da corretora, o que garante um reforço especial no retorno.
A única cobrança acontece na hora de vender a cota. Ao fazer essa transação, há uma cobrança de 20% de IR.
Simplicidade
Principalmente para quem começa no mundo dos investimentos, poder aplicar o dinheiro de forma prática é essencial. Quanto menor é o esforço para passar a obter a rentabilidade, melhor é o processo.
Para atuar nesse mercado, investir em fundo imobiliário é a opção ideal. As ordens de compra e venda acontecem online e o gerenciamento é feito de maneira profissional.
Comprar um imóvel, por outro lado, traz muita burocracia. É preciso lidar com a transferência de escritura, com o pagamento de impostos e de taxas diversas. Também há outras preocupações, como o contrato de aluguel, escolha da imobiliária e outros passos que atrasam o recebimento do rendimento.
Baixo valor mínimo para investimento
A acessibilidade é mais um ponto marcante desses fundos. Como há várias opções disponíveis no mercado, o valor da cota inicial também varia bastante. Isso faz com que haja oportunidades para todos os bolsos e objetivos.
Para quem não quer arriscar demais ou quem pretende começar agora, trata-se de um aspecto bem importante. Assim, você não compromete muito dinheiro e ainda obtém uma rentabilidade interessante.
Facilidade na retirada do dinheiro
Ao adquirir um imóvel, é comum ter dificuldades na hora de fazer a revenda. Em momentos de mercado pouco aquecido ou de dificuldade de crédito, as pessoas tendem a não se comprometer com uma aquisição tão grande. Como consequência, há uma perda substancial na liquidez — a facilidade na troca do valor por dinheiro real.
Com as cotas, isso é bem menos intenso. Afinal, negociar a participação em um FII é muito mais barato e atraente do que vender um imóvel por centenas de milhares de reais.
Para completar, a maioria dos fundos não define prazo mínimo para a retirada do dinheiro referente à cota. Com liquidez, também existe um nível maior de segurança, já que você pode recorrer aos valores se precisar.
Baixo risco
Apesar de ser da renda variável, investir em fundo imobiliário é menos arriscado do que várias opções da Bolsa de Valores. Os ativos em dívidas, por exemplo, contam com várias garantias para o pagamento. Já os que são voltados para imóveis construídos trazem as boas possibilidades referentes aos contratos longos.
A aplicação em grandes empreendimentos e o perfil das empresas envolvidas também fazem com que o processo ofereça maior previsibilidade. Isso melhora a matriz de riscos, tornando essa oportunidade viável e atraente para todos os perfis.
Fácil gestão
Imagine ter que analisar dezenas ou centenas de opções para escolher onde o seu dinheiro deve ir no mercado imobiliário. Com tantas alternativas, é fácil ter dúvidas sobre qual é o melhor empreendimento ou o que traz um retorno otimizado.
Um dos pontos positivos de investir em fundo imobiliário é, justamente, o fato de não ter que se preocupar com essas questões. Todo o dinheiro é movimentado por um gestor capacitado, experiente e que encontra as oportunidades que se destacam.
Como os ganhos dele estão atrelados ao desempenho do fundo, há mais segurança em relação à atuação.
Rendimentos mensais elevados
A maioria dos investimentos, inclusive de renda fixa, só oferece um retorno após determinado tempo. Até há aqueles que fazem o pagamento de juros semestrais, mas, normalmente, é preciso esperar um período prolongado.
Com os fundos imobiliários, é diferente. Os rendimentos são mensais e, melhor ainda, são elevados. Tudo depende do tipo de fundo e do valor aplicado, mas, na média, a performance é bem turbinada e acima de muitas alternativas.
Além de vencer a inflação, permite consolidar ganhos ao longo do ano — tanto para reinvestimento, quanto para construção de patrimônio. Desse jeito, a opção fica ainda mais interessante.
Maior diversificação
Ter uma carteira de investimentos variada é indispensável para manter a segurança. Mesmo os conservadores e os arrojados, que estão nos extremos, devem buscar alternativas diversas para melhorar os rendimentos.
Nesse quesito, os FIIs são muito importantes. Como são de renda variável, auxiliam a contrapor a renda fixa dos conservadores e moderados. Por outro lado, o baixo nível de risco ajuda a complementar opções arrojadas. Portanto, funciona como intermediária para otimizar a performance.
Como anda o mercado de investimentos em fundo imobiliário no Brasil?
Além de todas essas vantagens e motivos para investir em fundo imobiliário, é essencial entender o panorama desse segmento. Mais que compreender como anda o presente, fazer uma análise de cenário é indispensável para realizar projeções.
Na sequência, veja qual é o estado dos FIIs no Brasil e visualize quais são as melhores possibilidades.
Recuperação do segmento
Entre os anos de 2015 e o princípio de 2017, o Brasil passou por uma profunda recessão. Com a leve retomada do crescimento e o ajuste na oferta de crédito, o mercado imobiliário começou a reagir. O ano de 2018 foi marcado por um retorno progressivo do segmento de imóveis.
Desde que a economia continue a crescer, a expectativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é que, em 2020, o mercado atinja uma oferta de R$ 100 bilhões. Essa cifra configura um investimento que se equipara à situação de 2014, quando o pico foi de R$ 113 bilhões. Com tanto incentivo, os gestores terão cada vez mais oportunidades e os cotistas, rentabilidade.
Valorização consistente
Mesmo diante de cenários incertos ou situações difíceis, os FIIs se mostraram resilientes. No começo do segundo trimestre de 2018, a expectativa já era de encerrar o ano com Bolsa valorização nesse tipo de aplicação. Por si só, esse já é um resultado positivo, mas se torna ainda melhor ao notar que é acompanhado por uma sequência de quatro anos.
Se, mesmo diante de um cenário complicado, os FIIs tiveram um bom desempenho, a expectativa é a melhor possível para os próximos anos. Então, são alternativas bem convenientes em curto e médio prazo.
Superioridade em relação à Bolsa de Valores
A renda variável ainda é a opção preferida de muitas pessoas que desejam maximizar o retorno. No entanto, a Bolsa de Valores tem sofrido bastante com os cenários interno e externo.
No panorama geopolítico, a guerra comercial entre Estados Unidos e China e as incertezas sobre blocos econômicos causam alterações até nas empresas mais seguras. Isso fez com que, entre fevereiro e março, o fundo de ativos imobiliários superasse o índice Ibovespa.
Em maio, o índice sofreu uma queda que foi de apenas a metade do índice da Bolsa. Tal desempenho demonstra que os FIIs têm obtido destaque no cenário.
Qual perfil de investidor melhor se encaixa nesse investimento?
Cada perfil de investidor está atrelado a uma necessidade. Dependendo da tolerância e do apetite ao risco, há possibilidades interessantes ou recomendadas. Na hora de investir em fundo imobiliário, esse aspecto tem que ser levado em consideração.
De forma geral, não há restrições e pessoas de todos os perfis podem investir. No entanto, é preciso tomar cuidado com as aplicações e com as suas características. Na sequência, veja algumas formas de obter o melhor desempenho com essa escolha.
Conservador
O investidor conservador é aquele que evita correr riscos desnecessários, mesmo que isso signifique ter uma rentabilidade menor. Na hora de selecionar uma aplicação, o que mais importa para esse investidor é a segurança que ele obtém em relação ao seu dinheiro.
Os fundos imobiliários, embora não garantam um rendimento específico, podem ser uma alternativa interessante. Aplicar em uma oportunidade com bom histórico e que é voltada para o aluguel, por exemplo, é um jeito de conseguir um desempenho satisfatório.
Nesses casos, o ideal é investir valores menores, até para aprender melhor o funcionamento das possibilidades e conquistar patrimônio. Também é uma chance de conseguir a diversificação da carteira e, portanto, a proteção.
Moderado
Já o investidor moderado corre um pouco mais de riscos, se eles estiverem acompanhados por um aumento no rendimento. Trata-se de um perfil intermediário, com um apetite ao risco que varia com as situações.
Os FIIs, então, são as melhores alternativas para esses investidores. Como são versáteis, trazem todo tipo de nível de risco e de rentabilidade. Assim, cada pessoa escolhe o que faz sentido para a sua carteira.
Um investidor com essas características pode, inclusive, alocar dinheiro em vários tipos ou em diversas modalidades de imóveis. Desse jeito, maximiza o aproveitamento de oportunidades e os ganhos.
Arrojado
Um investidor arrojado é aquele que tem uma tolerância estendida aos riscos e busca a máxima rentabilidade, de acordo com os seus interesses. Não é alguém que investe sem critério e, sim, quem está disposto a encarar situações que outros investidores evitam.
Os fundos de investimento imobiliário são uma alternativa conveniente porque diluem os riscos e permitem, exatamente, uma diversificação de carteira. Dependendo da configuração dos investimentos — como na Bolsa de Valores —, os FIIs oferecem uma proteção extra. Assim, há melhor equilíbrio no desempenho.
Além de tudo, há diversos perfis de risco em um fundo de investimento imobiliário. Para quem tem um apetite maior, é possível recorrer aos que trazem mais riscos, como ativos de dívida ou os voltados para o desenvolvimento.
Como investir em fundos imobiliários?
Para aproveitar essas configurações, é essencial conhecer todo o processo para fazer o investimento. A tarefa é menos complexa do que parece e, inclusive, pode ser executada até por quem começa agora. Na sequência, descubra quais passos seguir para aplicar o seu dinheiro nessa possibilidade.
Entenda muito bem o mercado
O setor imobiliário traz ótimas oportunidades, mas isso talvez mude rapidamente. Transformações abruptas na economia e até o começo de crises econômicas podem tornar outras opções atraentes. Quando a taxa de juros sobre, por exemplo, é mais interessante investir em títulos públicos. Quando há bastante crédito, o setor de imóveis se destaca.
O ideal é fazer uma análise para se informar sobre o segmento, tanto de forma atual, quanto em relação às projeções. Veja como anda o desenvolvimento da compra e venda de imóveis, o volume de lançamentos, a situação das principais empresas e assim por diante.
Descubra, ainda, o que dizem os especialistas sobre um futuro próximo. Desse jeito, é mais fácil definir se essa opção é a correta para as suas expectativas.
Abra uma conta em uma corretora
Para poder adquirir uma cota de participação, é preciso aplicar dinheiro em uma corretora. Ela funciona como a intermediadora e garante o acesso dos interessados a certos fundos. Então, não deixe de abrir a sua conta.
Escolha uma instituição segura, de confiança e com boas taxas. É essencial ter bastante praticidade na hora de comprar ou vender cotas, bem como para acompanhar o desempenho.
Depois da decisão, apresente os documentos necessários e espere a sua ativação. Quando tudo estiver adequado, é o momento de definir de qual fundo participar.
Faça uma análise completa do fundo
Como você viu, o investimento em fundo imobiliário traz dezenas de opções diferentes. Há fundos com todos os estilos e desempenhos, então é preciso fazer uma boa análise antes de decidir. Quanto mais dados você tiver, mais fácil é definir a melhor estratégia.
Avalie, por exemplo, o perfil de risco e o tipo de ativo ligado ao fundo. As características têm que estar de acordo com o seu perfil de investidor, de modo a conquistar a satisfação.
Também é recomendado acompanhar o desempenho anterior. O histórico não é garantia de performance futura, mas oferece uma boa ideia do que esperar. Em geral, fundos antigos têm mais dados e, com isso, geram uma decisão melhor.
Execute a compra
Depois de definir qual é a alternativa ideal para os seus interesses, é o momento de fazer a aquisição da cota. Isso exige a oferta do investimento mínimo, valor que varia para cada tipo de fundo e corretora. Em geral, o processo acontece online. Basta preencher os dados referentes ao investimento e ao valor que será aplicado.
Uma vez que a etapa for concluída, é só enviar a ordem de compra e realizar uma autenticação. No final do processo, o seu investimento estará ativo dentro do prazo estabelecido em contrato.
Acompanhe os resultados
Investir em fundo imobiliário não consiste em apenas adquirir a cota e esperar os rendimentos. É muito importante identificar como anda o desempenho dos valores, pois isso ajuda a determinar quais são as decisões que devem ser tomadas.
Ao acompanhar a performance, pode ser que você verifique que é vantajoso vender a cota e receber uma boa rentabilidade. Em outros casos, vale a pena alocar recursos em um fundo semelhante para aproveitar certa onda do mercado. Seja como for, é por meio da análise de performance que essas decisões podem ser tomadas de forma segura.
Investir em fundo imobiliário é uma excelente oportunidade para unir segurança, rentabilidade e versatilidade. Desde que você analise muito bem o mercado e pense no seu perfil, a opção oferece um dos melhores cenários do ramo de investimentos.
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