Você sabe o que são fundos de investimentos imobiliários (FIIs)? Esse tipo de negócio é uma opção para investidores que almejam fazer aplicações em imóveis sem ter que comprar um. Isso significa que, em vez de você adquirir um imóvel e ter que administrar os seus custos e lucros, a responsabilidade fica a cargo de uma instituição financeira, ou seja, o investidor compra uma cota de um fundo que administra vários imóveis.
Essa transação funciona da seguinte maneira: a instituição recolhe o dinheiro dos investidores e aluga, compra ou arrenda os imóveis. O rendimento gerado por essas operações é repartido com igualdade entre os cotistas, que recebem esse dinheiro mensalmente. Seria como o recebimento de aluguel de um imóvel comprado por você.
Para não ficar nenhuma dúvida, desenvolvemos este post com tópicos importantes a saber antes de começar a investir em fundos imobiliários. Ficou interessado? Então continue a sua leitura até o final e aproveite todas as informações!
Quais são os tipos de fundos de investimentos imobiliários?
Fundos de renda
Os fundos de renda provêm de aluguéis de imóveis comprados ou construídos para esse fim. Os cotistas — pessoas que adquiriram ações dos fundos de investimentos imobiliários — recebem periodicamente valores referentes a esses aluguéis.
Os contratos de aluguel dos imóveis que fazem parte das carteiras dos fundos imobiliários costumam ser de longo prazo, e os inquilinos, de alta qualidade, o que minimiza o risco de perder inquilinos, sendo esse o principal risco do negócio.
Os principais tipos de imóveis em que os fundos de renda costumam investir são:
- shopping centers;
- hospitais;
- lojas corporativas;
- residências;
- galpões industriais;
- hotéis;
- escolas e universidades.
Fundos de desenvolvimento
Esse tipo de FII investe na construção de imóveis para, em seguida, vendê-los. É dessa transação que se obtêm os lucros.
O investimento em fundos de desenvolvimento é classificado como uma operação de alto risco, em que os riscos do incorporador — responsável pelas obras e comercialização do imóvel — é transferido ao investidor. Durante a construção, podem ocorrer problemas como:
- estouro do orçamento;
- contratempos na obtenção de licença ambiental;
- atraso na entrega, entre outros.
Em contrapartida, a lucratividade desses fundos tende a ser maior que a dos demais tipos de FIIs.
Fundos de compra e venda
Esses fundos de investimentos imobiliários buscam lucrar com as operações de compra e venda de imóveis. O intuito é adquirir imóveis quando o mercado imobiliário se encontra em baixa, para depois vendê-los na sua alta. Sua prática depende totalmente da economia.
O seu rendimento é variável e, para não depender somente dessa transação, as instituições financeiras podem mesclar essa estratégia com a de aluguel de imóveis.
Fundos de recebíveis
Fundos de recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa utilizados para captar recursos para investir no mercado imobiliário. Essa é mais uma ferramenta para as incorporadoras e instituições financeiras anteciparem o recebimento das parcelas dos financiamentos imobiliários, transmitindo para os investidores o direito de receber esses pagamentos.
Como todo investimento tem um risco, nesse caso, pode ocorrer de os mutuários — pessoa que recebe financiamento para adquirir um bem — não pagarem o que devem, o que compromete a renda fixa.
Fundos dos fundos
São denominados como fundos dos fundos, os FIIs que investem em outros fundos imobiliários. Esse tipo de investimento é recomendável para quem não quer ter a responsabilidade de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários, optando por uma administração profissional.
Além disso, essa é uma boa escolha para as pessoas com pouco capital inicial para investir no ramo, mas que querem sentir como funciona o mercado.
Quais os fatores a saber antes de investir?
Acessibilidade
Os fundos de investimentos imobiliários oferecem negociações com valores muito mais acessíveis do que diversos outros investimentos — o que dá mais chance aos investidores, pois é possível iniciar os negócios com valor baixo.
Pense, qual seria a possibilidade de você comprar uma parte de um shopping center ou de um grande hospital? Mínima, não é mesmo?
As vantagens dos fundos em relação à compra de um imóvel
De acordo com o especialista Alexandre Machado, membro do Subcomitê de Fundos Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), investir em fundos de investimentos imobiliários é mais eficiente do que comprar um. Veja algumas de suas vantagens.
Isenção fiscal
Para os investidores pessoa física, os seus lucros mensais estão isentos de impostos. Porém, para que se tenha esse benefício, é necessário cumprir algumas condições, como ter menos de 10% do total das cotas de um único fundo.
Custos baixos
As transações comerciais de imóveis exigem uma série de burocracias. A escritura e taxa de corretagem são algumas delas, podendo aumentar as despesas e complicar o negócio.
Com o investimento em fundos imobiliários, você fica livre de todas essas preocupações, tendo apenas que pagar a taxa de administração do fundo, que sai mais em conta do que todas as taxas envolvidas em negócios imobiliários.
Liquidez
A venda de um imóvel pode demorar muito tempo, dependendo da situação do mercado, além de toda a burocracia para efetivar o negócio. Já a negociação com os fundos de investimentos imobiliários permite uma liquidez mais ágil, pois é possível vender partes de sua cota.
Gestão profissional
Nos fundos imobiliários, as tomadas de decisão importantes são realizadas por profissionais especialistas, que estudam o mercado imobiliário a todo tempo e têm condições de aproveitar as oportunidades.
Rentabilidade
Com os fundos de investimentos imobiliários, é possível obter uma renda mensal, o que permite à pessoa viver somente de renda ou complementar a sua receita. A rentabilidade desses fundos varia muito, pois a lucratividade depende de fatores como:
- situação do setor,
- composição do patrimônio;
- valor das cotas etc.
Geralmente, a rentabilidade imediata desse fundo varia em torno de 0,6% ao mês. Assim, se você investir 100 mil reais em um fundo com o rendimento de 0,6% ao mês, você terá uma renda de 600 reais por mês.
Dividend Yield (valor pago):
O histórico de quanto o fundo vem distribuindo mensalmente também deve ser um fator a ser analisado antes de investir. Essa análise deve trazer uma ideia de rendimento mensal paga pelo fundo.
É fundamental considerar, no cálculo, o valor atual da cota, ou seja, o valor de investimento no ato da compra, nunca o valor da cota no lançamento do fundo de investimento, pois esse resultado só será válido para quem entrar nesse momento.
Diversificação do fundo
É bom verificar os ramos de atuação do FIIs, porque isso auxilia o cotista a diversificar a sua cartela. Quanto mais diversificada a sua cartela, menor a chance de que todos os FIIs obtenham resultados ruins.
É provável que um FII tenha um resultado negativo, porém, os fundos com investimentos positivos compensam, logo, gerará resultados com boa performance.
Os fundos de investimentos imobiliários são as formas mais simples e seguras de se investir no setor imobiliário, sendo uma boa opção para quem quer ter sua independência financeira e deseja entrar no mercado imobiliário com um valor mínimo inicial.
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